Gestione Immobiliare Completa:
Locazioni & B&B
Locazioni residenziali e commerciali a lunga durata + gestionale B&B professionale. Tutto integrato con tasse, patrimonio e previsioni.
Aggiungi la tua prima unità
Parti da qui. Crea la tua unità B&B con nome, indirizzo, numero di letti e una foto. Unità illimitate con il piano Pro.
Calendario unificato anti-overbooking
Airbnb, Booking, VRBO e dirette in un unico calendario. Quando arriva una prenotazione da un portale o una diretta, le stesse date vengono bloccate automaticamente sugli altri portali via feed iCal dell'unità.
Personale pulizie multi-staff
Metti dentro chi ti aiuta con le pulizie. Costo per intervento o orario, numero di telefono, note. Ad ogni partenza ti proponiamo il task di pulizia pronto da assegnare.
I guadagni arrivano da soli
Ogni prenotazione entra come ricavo con la commissione del canale già tolta. Le pulizie diventano costi. Le tasse sono calcolate con la tua cedolare secca o IRPEF ordinaria.
Prezzi dinamici fino al singolo giorno
Configura bande stagionali ricorrenti (alta/media/bassa) e sovrascrivi qualsiasi data specifica — ad esempio il 24 dicembre a €250 anche se dicembre è in banda bassa. I prezzi si auto-applicano al grossAmount di ogni nuova prenotazione.
Report e alert ti tengono aggiornato
Occupazione, ricavo medio per notte, ricavo per unità disponibile, tasse dovute. Report mensile, trimestrale o annuale. Avvisi quando c'è qualcosa da fare.
Locazioni residenziali e commerciali
Gestisci tutti i tuoi contratti di locazione, monitora i canoni, calcola le tasse e ricevi avvisi sulle scadenze.
Contratti Residenziali
Contratti residenziali di qualsiasi durata: lunga durata, transitori, studenti universitari, a tempo indeterminato. Date di inizio e fine completamente libere. Gestione del ciclo di vita con scadenze e rinnovi automatici.
Contratti Commerciali
Contratti commerciali di qualsiasi durata per negozi, uffici, capannoni e locali. Date libere, adeguamenti ISTAT, depositi cauzionali, scadenze registrazione e bolli.
Fiscalita Locazioni
Cedolare secca 21% e 10% (dove applicabile) o IRPEF ordinaria. Calcolo automatico imposte su canoni con detrazioni e addizionali regionali.
Strutture
Multi-Proprietà & Unità
Gestisci più strutture ricettive contemporaneamente: B&B, casa vacanze, appartamento turistico, agriturismo. Ogni struttura con unità multiple.
- Strutture illimitate con PRO (1 struttura FREE)
- Unità multiple per struttura: camere, suite, appartamenti, ville
- Pricing indipendente per unità e per canale OTA
- Capacità ospiti e configurazione servizi per unità
- Foto, descrizione e amenities per ciascuna unità
- Dashboard globale con vista multi-struttura
Le tue strutture
3 attiveVilla Toscana B&B
4 unità · Firenze
Appartamento Roma Centro
1 unità · Roma
Chalet Dolomiti
2 unità · Cortina
Prenotazioni recenti
Marco R.
Pagato12-15 Apr · Villa Toscana, Suite 2 · Airbnb
EUR 435 (comm. EUR 65)
Sarah K.
Confermata18-22 Apr · Roma Centro · Booking.com
EUR 440 (comm. EUR 66)
Jean-Pierre M.
Pianificata1-7 Mag · Chalet Dolomiti, Camera 1 · Diretto
EUR 1.540 (comm. EUR 0)
Booking
Gestione Prenotazioni
Ciclo di vita completo della prenotazione: dalla creazione al completamento, con tutti i dettagli ospiti, pagamento e commissioni piattaforma.
- Workflow: planned -> confirmed -> paid -> completed
- Dettagli ospiti: nome, email, telefono, documento
- Tracciamento pagamento e commissioni per piattaforma
- Creazione manuale per prenotazioni dirette
- Note interne e richieste speciali ospiti
- Storico completo per ogni ospite (return guests)
Calendario
Calendario unificato & Channel Manager
Le prenotazioni arrivano automaticamente da tutti i portali (Airbnb, Booking, VRBO, Expedia) in un unico calendario. Quando ricevi una prenotazione su un canale, le stesse date si bloccano subito sugli altri: niente overbooking.
- Import automatico da Airbnb, Booking.com, VRBO
- Rilevamento overbooking con alert immediato
- Risoluzione conflitti assistita con suggerimenti
- Sincronizzazione intelligente con protezione durante check-in/out
- Esporta il tuo calendario verso portali esterni
- Sincronizzazione bidirezionale con calendari Google/Apple
Canali collegati
Airbnb
3 annunci collegati
Booking.com
3 annunci collegati
VRBO / Expedia
2 annunci collegati
Prenotazioni dirette
Link diretto condivisibile
Aprile 2026
Check-in: 15:00 · Check-out: 10:00 · Buffer pulizia: 3h
Vista
Calendario Unificato
Prenotazioni, pulizie, manutenzione e blocchi in un'unica vista. Giornaliera, settimanale o mensile. Tutto sincronizzato in tempo reale.
- Vista giornaliera, settimanale, mensile
- Prenotazioni colorate per canale OTA
- Task pulizie visibili tra prenotazioni
- Blocchi manuali per manutenzione/uso personale
- Orari check-in/check-out configurabili per unità
- Buffer pulizie automatico tra ospiti consecutivi
Pricing
Prezzi Stagionali
Configura tariffe differenziate per stagione, unità e canale. Periodi ricorrenti annuali con soggiorno minimo variabile.
- Periodi stagionali ricorrenti (alta, media, bassa)
- Tariffe per notte differenziate per unità
- Maggiorazione per canale (Airbnb vs diretto)
- Soggiorno minimo configurabile per stagione
- Sconti per soggiorni lunghi (7+ notti)
- Tariffe weekend vs infrasettimanale
Tariffe Villa Toscana
Alta stagione
EUR 195/notte
15 Giu - 15 Set · Min. 3 notti
Media stagione
EUR 135/notte
Apr-Giu, Set-Ott · Min. 2 notti
Bassa stagione
EUR 85/notte
Nov-Mar · Min. 1 notte
Festivita / Capodanno
EUR 250/notte
20 Dic - 6 Gen · Min. 5 notti
Task pulizie oggi
Checkout cleaning
Villa Toscana, Suite 2 · Check-out 10:00
Assegnata a: Maria R. · EUR 45 (forfait)
Checkin preparation
Villa Toscana, Suite 2 · Check-in 15:00
Assegnata a: Maria R. · EUR 25 (forfait)
Deep cleaning
Appartamento Roma · Programmata
Assegnata a: Luigi B. · EUR 18/h (stimata 3h)
Costi pulizie aprile
EUR 1.240
Staff
Pulizie & Housekeeping
Profili personale con tariffe orarie o forfettarie. Task automatici generati al checkout. Costi collegati direttamente alla cassa e alle previsioni finanziarie.
- Profili staff con tariffa oraria o forfettaria
- Task automatici al checkout di ogni ospite
- 4 tipi: checkout, checkin, deep cleaning, manutenzione
- Priorità e assegnazione per disponibilità
- Costi automaticamente in cassa e previsioni
- Notifiche push al personale assegnato
Analytics
Revenue & Analytics
KPI professionali per ogni struttura. Occupancy rate, ADR, RevPAR. Revenue breakdown per canale con commissioni e costi operativi.
- Occupancy rate per unità e per struttura
- ADR (Average Daily Rate) e RevPAR
- Revenue breakdown per canale (Airbnb, Booking, Direct)
- Tracciamento commissioni per piattaforma
- Costi pulizia e tassa di soggiorno inclusi
- Report mensili e annuali esportabili
Performance Q1 2026
+18% YoYOccupancy
84%
ADR
EUR 148
RevPAR
EUR 124
Airbnb
EUR 8.420
Booking.com
EUR 6.580
Diretto
EUR 3.760
Revenue totale Q1
EUR 18.760
Commissioni OTA
-EUR 2.250
Comunicazioni
WhatsApp Business automatico
Messaggi agli ospiti inviati automaticamente al momento giusto, via Meta Cloud API. Nessun tempo perso a ricordarsi di scrivere: l'app lo fa ogni giorno alle 09:00 Europe/Rome.
- Welcome · 3 giorni prima del check-in
- Arrival instructions · il giorno prima del check-in
- Checkout reminder · la sera prima del check-out
- Review request · il giorno dopo il check-out
- Toggle per template + disabilitazione globale
- Log completo di invii, errori e messageId Meta
WhatsApp Business
Invio automatico · 09:00
Welcome · T-3gg
Ciao Mario! Grazie per aver scelto Villa Toscana. Il check-in è il 24 aprile. Per qualsiasi cosa scrivici qui. A presto!
Arrival · T-1gg
Il check-in è domani. Indirizzo: Via del Sole 12, Firenze. Orario dalle 15:00. A breve ti mando le istruzioni dettagliate.
Checkout reminder · T-1gg
Domani è il giorno del check-out (27 aprile). Orario entro le 10:00. Lascia le chiavi dove concordato!
Review · T+1gg
Speriamo che il tuo soggiorno sia stato ottimo! Ci aiuteresti con una recensione?
Ospiti & Documenti
Pre-checkin, ricevute, fatture e pagamenti
Dal primo contatto al saldo finale, ogni passaggio è tracciato e conforme alla normativa italiana.
Pre-checkin web
Link inviato all'ospite con form di anagrafica + upload documenti + consenso GDPR. Token valido 30 giorni, push al host quando l'ospite completa.
Ricevute PDF
Ricevuta non fiscale, ricevuta con cedolare, fattura o nota di cortesia. Generate in un tap, archiviate e condivisibili via WhatsApp o email.
Fatture SDI
Integrazione OAuth con Fatture in Cloud: emissione ed invio a SDI direttamente dall'app per gli ospiti che richiedono fattura elettronica.
Caparra + saldo
Flusso di pagamento in 2 step: 30% caparra alla prenotazione, 70% saldo al check-in. Ogni step crea una transazione separata su cassa e previsioni.
E molto altro ancora
Compliance, integrazioni OTA e fiscalità automatica: tutto quello che serve per gestire un'attività ricettiva professionale.
Alloggiati Web + Portali Regionali
Trasmissione automatica alla Questura via SOAP (Alloggiati Web) + integrazione Ross1000 live per 12 regioni italiane (Lazio, Toscana, Veneto, Lombardia, Piemonte, Liguria, E-R, Abruzzo, Marche, Molise, Calabria, Sardegna). Credenziali salvate per i portali restanti con URL aggiornati aprile 2026.
- Alloggiati Web: invio automatico entro 24h dal check-in
- Ross1000 LIVE: 12 regioni italiane
- DMS Puglia, Sinfonia Campania, Turismatica Umbria e altri: credenziali + link diretto
- Pre-checkin web per raccogliere dati ospiti via link
Canali OTA via iCal
Import + export iCal con i principali canali. Anti-overbooking: ogni prenotazione (anche diretta) blocca automaticamente le stesse date sugli altri portali via feed iCal dell'unità.
Application in corso per diventare Connectivity Partner ufficiale su Airbnb, Booking ed Expedia per l'integrazione API diretta.
Fiscalita Integrata
Il B&B è un'attività economica. CKM Finance calcola automaticamente le tasse sui redditi da affitto breve, incluse le ritenute delle piattaforme.
- Cedolare secca 21% / IRPEF ordinaria
- Ritenuta 21% da piattaforme OTA
- Sommario fiscale annuale automatico
- Transazioni income + expense auto-generate
Tutto il gestionale B&B, dentro l'app
Apri il tab "Gestionale B&B" e trovi tutto il necessario per gestire la tua attività ricettiva, senza rimbalzare tra app diverse.
Immobili & Unità
Proprietà, unità, dati catastali, licenze
Censisci ogni immobile con foglio, particella, codice CIR regionale e licenza turistica. Crea quante unità servono per stesso immobile (monolocale, bilocale, intera casa).
Prenotazioni
Airbnb, Booking, VRBO, dirette
Ogni prenotazione entra come ricavo con la commissione del canale già tolta. Check-in, check-out, pagamenti e ospiti tracciati in un'unica scheda.
Calendario unificato
Arrivi, partenze, pulizie, blocchi
Una vista sola per tutte le unità. Una prenotazione su un canale blocca subito le stesse date sugli altri. Niente overbooking.
Pulizie multi-staff
Turni, pagamenti, checklist
Quando arriva una partenza, la task di pulizia è già pronta da assegnare. Costo fisso o orario per collaboratore, storico interventi e pagamenti tracciati.
Prezzi stagionali
Alta, media e bassa stagione
Tariffe dinamiche per periodo, con regole ricorrenti anno dopo anno. Massimizza il ricavo per notte senza toccare manualmente ogni portale.
Sincronizzazione canali
Import + export automatici
Colleghi Airbnb, Booking e VRBO una volta sola. Le date si sincronizzano su tutti i portali ogni poche ore, in automatico.
Ricevute & Fatture
PDF per ospite + SDI elettronica
Ricevute generate in automatico alla partenza, con calcolo tassa di soggiorno e riepilogo notti. Fatturazione elettronica tramite Fatture in Cloud per chi ha P.IVA.
Costi operativi
26 categorie dedicate al B&B
Utenze, detersivi, biancheria, welcome kit, commissioni, manutenzione, tasse soggiorno: ogni spesa in una categoria dedicata per un conto economico chiaro.
Manutenzione
Storico interventi per unità
Traccia guasti, interventi programmati e fornitori per ogni unità. Crea alert ricorrenti per caldaia, climatizzatori e controlli periodici.
Inventario
Dotazioni per unità
Lenzuola, asciugamani, welcome kit, oggetti fragili: elenco per unità con quantità e foto. Cosa comprare e quando si individua in un attimo.
Recensioni
Archivio multi-canale
Raccogli e archivi le recensioni ricevute su Airbnb, Booking e VRBO. Media voto per unità e trend nel tempo a colpo d'occhio.
Portali regionali
Comunicazioni ISTAT + tassa soggiorno
Integrazioni con Ross1000, SPOT Puglia e gli altri portali regionali italiani. Comunicazioni turistiche e tasse di soggiorno gestite dall'app.
Messaggi automatici
Pre-checkin, istruzioni, follow-up
Template multilingua per le comunicazioni ricorrenti con gli ospiti. Invio automatico tramite WhatsApp Business o email al momento giusto.
Report & KPI
Occupancy, ADR, RevPAR
Occupazione, ricavo medio per notte e per unità disponibile, tasse dovute: tutto in un report mensile, trimestrale o annuale.
Fiscalita B&B
Cedolare 21%, IRPEF, soggiorno
Calcolo automatico delle imposte sui redditi da affitto breve, con ritenute delle piattaforme già scorporate. Scadenze fiscali integrate nel calendario principale.
CKM Finance vs la concorrenza
L'unico gestionale B&B italiano integrato in un ecosistema finanziario completo (immobili, investimenti, cross-border, AI).
| Funzionalità | CKM Finance | Hospitable (ex-Smartbnb) | Smoobu | Lodgify |
|---|---|---|---|---|
| Operazioni B&B | ||||
| Channel manager multi-OTA + calendario unificato | ||||
| Anti-overbooking via feed iCal | ||||
| Prezzi stagionali con overrides giornalieri | Parziale | Parziale | ||
| Gestione staff pulizie & housekeeping | Parziale | Parziale | ||
| Messaging ospiti automatizzato | ||||
| WhatsApp Business con template schedulati | ||||
| Revenue analytics ADR / RevPAR / occupancy | Parziale | Parziale | ||
| Compliance Italia | ||||
| Alloggiati Web Questura (SOAP LIVE) | ||||
| Ross1000 Portali Regionali (12 regioni LIVE) | ||||
| Pre-checkin ospite con token firmato | ||||
| SDI Fatturazione Elettronica (FattureInCloud) | ||||
| Alert RAI / SIAE / IMU / TARI integrati | ||||
| Caparra + saldo 2-step PersonalTransactions | ||||
| Motore fiscale | ||||
| Cedolare secca 21% + F24 tributo 1842 | ||||
| Ritenuta OTA 21% (D.L. 50/2017) | ||||
| IRPEF 2026 23%/33%/43% + addizionali | ||||
| Cross-border CDI Art. 6/10/15/23B OECD | ||||
| Crypto 33% capital gains 2026 | ||||
| Ecosistema finanziario | ||||
| Patrimonio immobiliare & investimenti | ||||
| Open Banking PSD2 (finAPI, 7+ banche IT) | ||||
| AI Smart Engine + cashflow forecast 24 mesi | ||||
| Piano ammortamento mutuo automatico | ||||
Metodologia & fonti
Tabella comparativa verificata al 19 aprile 2026 sulla base di feature e piani pubblici dei siti ufficiali (hospitable.com, smoobu.com, lodgify.com). "Parziale" indica feature disponibile in tier superiori o con limitazioni. Le specifiche dei competitor possono cambiare: se noti un'imprecisione segnalacela e aggiorniamo entro 48h.
CKM Finance è l'unico gestionale B&B italiano con compliance Questura + Portali Regionali LIVE, fatturazione SDI, motore fiscale multi-paese e ecosistema patrimoniale integrato — i competitor sono channel manager puri senza il livello fiscal-financial.
Scarica CKM Finance
Gestionale Immobili & B&B incluso
1 struttura gratuita. Strutture illimitate con PRO a 9.99/mese. Il PMS più completo per chi vuole anche gestire le proprie finanze.